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Agevolazione per la “prima casa” e classamento dell’immobile

Sommario

Introduzione | Acquisto di pertinenza di immobile prima casa classificato A/1 | Acquisto di fabbricato collabente |

Introduzione

 

Alcuni recenti provvedimenti di prassi offrono lo spunto per una disamina del rapporto fra agevolazione per l’acquisto della “prima casa” e classamento dell’immobile.

Il classamento consiste nell’assegnare a ciascuna unità immobiliare urbana o porzione di terreno costituita da una particella catastale, la categoria e la classe di competenza nonché, di fatto, tutti quei parametri che consentono di determinare la rendita catastale.

Più semplicemente, per classamento si intende la classificazione catastale in essere relativamente, per quanto qui interessa, ad una specifica unità immobiliare urbana.

Requisito oggettivo per l’applicazione dell’agevolazione per l’acquisto della “prima casa”, come dettata ai fini IVA e delle imposte di registro e ipocatastali (nonché come richiamata per le imposte di successione e donazione), è che l’immobile sia iscritto in catasto come abitativo in una fra le categorie catastali A/2, A/3, A/4, A/5, A/6, A/7, A/11 essendo invece escluse le categorie A/1, A/8 e A/9 che individuano di fatto gli immobili a destinazione abitativa di lusso (la categoria A/10 non è invece abitativa, individuando le unità immobiliari a destinazione uffici).

In precedenza e in particolare fino alle modifiche introdotte, a fini del Registro e delle ipocatastali, dall’art. 10 D.Lgs. 23/2011 e, a fini IVA, dall’art. 33 D.Lgs. 175/2014, presupposto dell’agevolazione era che oggetto di trasferimento fosse una casa di abitazione non di lusso secondo i criteri previsti dal DM 2 agosto 1969.

Il riferimento alla categoria catastale ha rappresentato dunque una semplificazione nell’individuazione di uno dei presupposti sostanziali dell’agevolazione nonché un riallineamento con la definizione di abitazione principale rilevante a fini IMU (art. 13 c. 2 DL 201/2011 conv. in L. 214/2011).

Una discrasia sulla definizione di abitazione non di lusso permane nell’art. 127 undecies Tab. A, Parte III DPR 633/72 che prevede l’applicazione dell’aliquota IVA ridotta al 10% per le abitazioni non di lusso diverse dalla prima casa e che fa tuttora riferimento al DM 2 agosto 1969. Secondo quanto affermato dalla prassi, l’interpretazione sistematica di tutte queste disposizioni conduce tuttavia a ritenere che anche a questo fine si debba fare riferimento al classamento catastale (Circ. AE 30 dicembre 2014 n. 31/E).

Se il riferimento al classamento vigente in catasto da una parte rappresenta dunque una semplificazione, dall’altra potrebbe rivelarsi limitativa se interpretata letteralmente.

Il caso più evidente è quello dell’acquisto dell’abitazione in corso di costruzione che non sia stata ancora accatastata o dell’unità immobiliare oggetto di rilevanti interventi edilizi, temporaneamente accatastata in cat. F/3 (unità in corso di costruzione) o F/4 (unità in corso di definizione). Una lettura troppo puntuale della norma porterebbe ad escludere l’applicazione dell’agevolazione.

In proposito soccorre però un’ampia giurisprudenza, fatta propria anche dalla prassi dell’Amministrazione, in forza della quale l’agevolazione spetta in tutti quei casi di acquisto di fabbricato strutturalmente concepito per uso abitativo, anche se alla data dell’acquisto non ancora ultimato o comunque non ancora idoneo all’abitazione (e dunque indipendentemente dal classamento).

Per la prassi, in questi casi l'agevolazione è ammessa purché, una volta ultimata, l’abitazione abbia le caratteristiche per essere classificata in catasto in una delle categorie “agevolabili” sopra richiamate (Circ. AE 29 maggio 2013 n. 18/E).

Per il caso specifico dell’immobile in costruzione, la giurisprudenza pone il limite che il completamento dell’unità venga realizzato entro il termine di decadenza del potere di accertamento dell'Ufficio (tre anni dalla data di registrazione dell’atto, Cass. 10 settembre 2004 n. 18300).

In tale contesto, i recenti provvedimenti di prassi hanno affrontato problematiche riguardanti la rilevanza del classamento catastale in relazione ad acquisto effettuato in vigenza della precedente normativa (che faceva riferimento alle caratteristiche non di lusso dell’immobile in base al DM 2 agosto 1969) e in relazione ad immobile accatastato come collabente (F/2).

Acquisto di pertinenza di immobile prima casa classificato A/1

 

Si ritiene agevolabile, ricorrendo gli ulteriori presupposti di legge, l’acquisto con atto separato di una pertinenza di un’abitazione a suo tempo acquistata con l’agevolazione “prima casa” anche se l’abitazione è classificata in A/1.

L’abitazione oggetto di interpello era stata acquistata con atto registrato nel 2010 quando ai fini dell’agevolazione, come sopra ricordato, rilevava non il classamento bensì che l’immobile non fosse classificabile di lusso in base al citato DM.

La spettanza dell’agevolazione, ratione temporis applicabile, all’acquisto dell’abitazione determina l’applicabilità della stessa all’acquisto con atto separato della pertinenza, anche se, ad oggi l’acquisto di quella abitazione non sarebbe agevolabile.

Acquisto di fabbricato collabente

 

Più interessante da un punto di vista sistematico la questione relativa all’applicabilità dell’agevolazione all’acquisto di un fabbricato collabente.

Un fabbricato è collabente e può essere iscritto in catasto in cat. F/2 senza attribuzione di rendita, quando non è più agibile o idoneo alla funzione per cui era stato costruito.

Si tratta pertanto di immobili allo stato di rudere o forte degrado che ne rendono impossibile l’utilizzo e che sono dunque privi di redditività.

Quella dei collabenti è categoria residuale in cui può essere iscritto solo il fabbricato, non individuabile e/o perimetrabile, non iscrivibile in altra categoria catastale.

La normativa tecnica catastale individua requisiti specifici per l’iscrizione in detta categoria.

È quindi indubbio che il fabbricato collabente non possa allo stato essere considerato abitazione principale in quanto non idoneo a soddisfare la funzione abitativa.

Tuttavia, per l’Agenzia, nella fattispecie si configura un'ipotesi di inidoneità assoluta ed oggettiva all'utilizzo dell'immobile e ritiene pertanto che non si applichi l’agevolazione poiché l’immobile non può essere equiparato ad un immobile in corso di costruzione.

Tale soluzione si fonda anche sulla distinzione fra iscrizione nelle categorie F/3 e F/4, relative ai fabbricati in corso di costruzione e in corso di definizione e necessariamente provvisorie, rispetto alla categoria F/2 che non ha detta caratteristica di provvisorietà.

La soluzione però non appare condivisibile laddove la giurisprudenza di Cassazione (come anche richiamata nella Risposta all’interpello), afferma con orientamento consolidato che l'agevolazione compete ai fabbricati in corso di costruzione destinati ad abitazione, ossia strutturalmente concepiti per uso abitativo, non essendo necessario che gli stessi siano già idonei a detto uso al momento dell'acquisto.

Medesima soluzione potrebbe ritenersi adeguata per l’immobile collabente, salvo l’onere dell’acquirente di provvedere agli interventi edilizi necessari a rendere l’immobile adatto all’uso abitativo entro il termine di accertamento, come sopra già deciso su fattispecie differente.

La soluzione sfavorevole al contribuente appare eccessivamente penalizzante.

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