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Estromissione dell’immobile strumentale: plusvalenza non tassabile per il forfetario

10 Ottobre 2019 |

Risp. AE 7 ottobre 2019 n. 391

Regime forfettario

Premessa

L’art. 1 c. 66 L. 145/2018, meglio nota come Legge di Bilancio 2019, permette all’imprenditore individuale di procedere all’esclusione dei beni immobili strumentali dal patrimonio aziendale mediante il pagamento di un’imposta sostitutiva.

Possono avvalersi dell’agevolazione in commento i soggetti che, alla data del 31 ottobre 2018, possiedono beni immobili strumentali per destinazione e per natura e che rivestono la qualifica di imprenditore. Detta qualifica deve essere conservata fino al 1° gennaio 2019, visto che gli effetti dell’esclusione rilevano a partire da quest’ultima data. D’altro canto, se alla suddetta data il soggetto non possiede più lo status di imprenditore, si verifica il presupposto per il trasferimento del bene dalla sfera aziendale a quella personale, con conseguente tassazione della plusvalenza mediante applicazione delle imposte in modo ordinario.

Gli immobili che possono essere oggetto di estromissione sono quelli indicati nell’art. 43 c. 2 DPR 917/86, posseduti alla data del 31 ottobre 2018, e precisamente i beni immobili:

  • strumentali “per destinazione”, vale a dire, gli immobili che sono utilizzati esclusivamente per l’esercizio dell’impresa indipendentemente dalle caratteristiche specifiche;
  • strumentali “per natura”, ossia gli immobili che per le loro caratteristiche non sono suscettibili di diversa utilizzazione senza radicali trasformazioni e che si considerano strumentali anche se non utilizzati direttamente dall’imprenditore o anche se dati in locazione o comodato.

In merito a quest’ultimo punto, va precisato che sono strumentali “per natura”, gli immobili rientranti nei gruppi catastali B, C, D, ed E e nella categoria A/10, qualora la destinazione ad ufficio sia prevista nella licenza o concessione edilizia, anche in sanatoria.

Come chiarito dalla Circ. AE 10 aprile 2019 n. 8/E, la base imponibile su cui applicare l’imposta sostitutiva è data dalla differenza tra il valore nomale dei beni ed il relativo valore fiscalmente riconosciuto. Questo deve intendersi il valore del bene iscritto nel libro degli inventari o nel registro dei beni ammortizzabili al netto delle quote di ammortamento dedotte fino al 31 dicembre 2018, tenendo conto della normativa fiscale. In altri termini, esso coincide con il valore residuo contabile fiscalmente riconosciuto, ma, nel definirlo esattamente, è necessario considerare, per esempio, rivalutazioni eseguite, contributi in conto impianti ricevuti, ecc.

Per escludere l’immobile dal patrimonio dell’impresa è necessario versare un’imposta sostitutiva dell’Irpef e dell’Irap, applicando alla base imponibile di ciascun bene, come sopra specificata, l’aliquota dell’8 per cento.

Il versamento deve avvenire:

- la prima rata, entro il 30 novembre 2019;

- la seconda rata, entro il 16 giugno 2020.

La scelta di escludere il bene immobile dal patrimonio aziendale deve essere effettuata nel periodo compreso tra il 1° gennaio 2019 ed il 31 maggio 2019, con effetto dal periodo d’imposta in corso alla data del 1° gennaio 2019.

Si evidenzia che l'esercizio dell'opzione per l'estromissione dei beni deve ritenersi perfezionato con l'indicazione, in dichiarazione dei redditi, dei valori dei beni estromessi e della relativa imposta sostitutiva. In pratica, nella dichiarazione dei redditi 2020, per il periodo d’imposta 2019, dovrà essere indicata l’estromissione dell’immobile ai fini del perfezionamento dell’operazione.

Si evidenzia, altresì, che l’art. 1 DPR 442/97, nel disciplinare le modalità di esercizio delle opzioni e delle revoche di regimi di determinazione dell’imposta o di regimi contabili, attribuisce rilevanza al comportamento concludente del contribuente, vale a dire alla condotta espressiva della volontà di avvalersi dello specifico regime opzionale; nel caso in esame, può essere significativa la contabilizzazione dell’estromissione dei beni immobili strumentali per destinazione sul libro giornale - per le imprese in contabilità ordinaria - oppure sul registro dei beni ammortizzabili - per le imprese in contabilità semplificata.

 

Il caso

L’imprenditore individuale, in sede di interpello, rappresenta di aver acquistato, nel corso del 1984, un immobile strumentale per natura (classificato nella categoria catastale A/10) che, al 1° gennaio 2019, risulta ammortizzato interamente, ragion per cui il relativo costo fiscalmente riconosciuto è pari a zero.

Avendo intenzione di escluderlo dal patrimonio della propria impresa, evidenzia di aver deciso di sfruttare l'agevolazione prevista dalla citata L. 145/2018, ponendo in essere i conseguenti comportamenti concludenti ivi inclusa l'emissione, in data 30 maggio 2019, della relativa autofattura.

Il contribuente, tuttavia, tiene a precisare che, a partire dal periodo d'imposta 2019, ha aderito al regime forfetario e, pertanto, ha necessità di conoscere se la plusvalenza emergente dall'intervenuta estromissione dell'immobile abbia rilevanza reddituale e, in tal caso, quale sia il corretto comportamento da tenere.

 

La risposta

L’art. 1 c. 64 L. 190/2014 dispone che i soggetti forfetari determinano il reddito imponibile applicando all’ammontare dei ricavi o dei compensi percepiti il coefficiente di redditività.

In realtà, la disposizione non contiene riferimento alcuno al trattamento fiscale riservato alle plusvalenze e alle minusvalenze.

Ciò consente di ritenere, a parere dell’Agenzia, che le plusvalenze e le minusvalenze realizzate in corso di regime, non abbiano alcun rilievo fiscale, anche se riferite a beni acquistati negli anni che hanno preceduto l’adozione del regime forfetario.

Sul punto, la risposta richiama la Circ. AE 4 aprile 2016 n. 10/E, con la quale è stato chiarito che il richiamato c. 64 "non contiene riferimento alcuno al trattamento fiscale riservato alle plusvalenze e alle minusvalenze - la cui imponibilità era, invece, espressamente prevista nei precedenti regimi dedicati ai contribuenti di minori dimensioni dall'art. 1 c. 104 L. 244 /2007. La mutata lettera della norma, in un’ottica di maggiore semplificazione, consente di ritenere che le plusvalenze e le minusvalenze realizzate effettuate in corso di regime non abbiano alcun rilievo fiscale, anche se riferite a beni acquistati negli anni che hanno preceduto l'adozione del regime forfetario ". Pertanto, - prosegue la predetta circolare - "la mutata lettera della norma, in un'ottica di maggiore semplificazione, consente di ritenere che le plusvalenze e le minusvalenze realizzate effettuate in corso di regime non abbiano alcun rilievo fiscale, anche se riferite a beni acquistati negli anni che hanno preceduto l'adozione del regime forfetario ".

Ne consegue che, sul piano sostanziale l'estromissione dei beni oggetto della disciplina, di cui alla L. 145/2018, non assume alcuna rilevanza fiscale, in quanto la relativa plusvalenza è realizzata in vigenza di cd. regime forfetario.

Quanto agli adempimenti conseguenti all’esclusione dell’immobile, l’Amministrazione Finanziaria ritiene che i contribuenti che applicano il regime cd. forfetario, annoteranno l'estromissione nei registri tenuti fino al periodo d'imposta antecedente (nel caso di specie 2018) all'ingresso nel cd. regime forfetario che recano iscrizione dei beni immobili interessati, in quanto esonerati dalla tenuta del registro dei beni ammortizzabili nonché dal registro degli acquisti Iva.

Infine, non sarà necessario rappresentare l’operazione nel quadro RQ della dichiarazione dei redditi 2020 per il periodo d'imposta 2019.

 

Osservazioni

La risposta non esamina l’operazione di estromissione con riguardo all’IVA e alle altre imposte indirette.

In merito a queste ultime, preme sottolineare che il passaggio del bene immobile dalla sfera aziendale a quella “personale/privata”, non comporta trasferimento del bene. Ne consegue che, l’operazione di estromissione non è soggetta ad imposta di registro ed alle imposte ipotecaria e catastale.

Per quanto concerne l’IVA, occorre porre l’accento sul fatto che l’art. 2 c. 2 n. 5) D.P.R 633/1972, dispone che, in sostanza, la destinazione dei beni dell’impresa al consumo personale (autoconsumo) costituisce cessione di beni rilevante ai fini dell’applicazione dell’imposta.

In sostanza, l’operazione di estromissione dell’immobile, in generale, è soggetta a IVA.

In deroga a quanto suddetto, l’imposta non si applica per le estromissioni degli immobili per i quali l’IVA non è stata detratta all’atto del relativo acquisto, compresa l’ipotesi di acquisto presso un privato o di provenienza dal patrimonio personale dell’imprenditore.

In ogni caso, l’imprenditore individuale in regime forfetario dal 2019, deve procedere ad effettuare la rettifica della detrazione, ai sensi dell’art. 19-bis 2 DPR 633/1972, qualora non siano trascorsi dieci anni dalla data di acquisto o di ultimazione dell’immobile oggetto di estromissione.

Nel caso esaminato nella risposta, la rettifica non si applica in quanto l’acquisto si era perfezionato nel 1984.

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