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Il valore venale definisce la valutazione del terreno assimilabile ad area fabbricabile

Per la valutazione del terreno non qualificabile come agricolo ma assimilabile ad un’area fabbricabile bisogna far riferimento al valore venale prescindendo dalle risultanze catastali. E l’edificabilità dell’area, ai fini dell’applicabilità del criterio di determinazione della base imponibile fondato sul valore venale, deve essere desunta dalla qualificazione ad essa attribuita nel piano regolatore generale adottato dal Comune. Lo ha affermato la Corte di Cassazione con la sentenza del 7 giugno 2019, n. 15442, con la quale i giudici di legittimità hanno respinto il ricorso di una Spa avverso un Comune. La società aveva ricevuto due avvisi di accertamento per maggiore imposta ICI emessi dall’ente comunale, ritenendone l’insufficienza di motivazione e la non imponibilità fiscale del terreno oggetto degli atti, in quanto adibito ad estrazione di materiale inerte e privo di potenzialità edificatorie. L’area, nel piano regolatore comunale, risultava però qualificata come verde pubblico sportivo e zona sottoposta a trasformabilità limitate secondo il piano territoriale paesistico regionale.

 

La Corte ha evidenziato che il presupposto della vecchia imposta comunale sugli immobili era il possesso di fabbricati, aree fabbricabili e terreni agricoli. Per area fabbricabile si intendeva l’area utilizzabile a scopo edificatorio in base agli strumenti urbanistici generali o attuativi ovvero in base alle possibilità effettive di edificazione determinate secondo i criteri previsti agli effetti dell’indennità di espropriazione per pubblica utilità.

 

Nel caso in esame, i terreni erano destinati ad attività estrattiva; tale circostanza escludeva la loro natura agricola e rendeva l’area suscettibile di edificazione, ancorché limitata alla realizzazione di fabbricati strumentali. E, in merito alla parte destinata a verde pubblico sportivo, i giudici hanno evidenziato che «l’inclusione di un’area destinata dal piano regolatore generale a servizi pubblici o di interesse pubblico incide senz’altro sulla determinazione del valore venale dell’immobile».

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