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Superficie come locazione: i canoni sono ricavi

I canoni percepiti dalla società per la concessione del diritto di superficie concorrono alla formazione del reddito d’impresa della Società come ricavo e non come plusvalenza, in coerenza con quanto stabilito dal principio di derivazione rafforzata. È questo, in estrema sintesi, il chiarimento fornito dalla Risoluzione n. 37/E pubblicata ieri dalle Entrate.

 

L’interpello sottostante è stato presentato da una società che rientra nei “soggetti nuovi OIC” - una S.p.A. che redige il bilancio d’esercizio chiuso al 31 dicembre 2017 secondo le norme del Codice civile e che non si qualifica come microimpresa -  la quale chiede chiarimenti sul trattamento applicabile, ai fini IRES, ai componenti positivi di reddito derivanti dalla costituzione di un diritto di superficie a tempo determinato su un terreno di proprietà. In particolare, chiede se, ai fini IRES, il corrispettivo in questione (canoni periodici fatturati e incassati in tranches trimestrali anticipate) debba concorrere alla formazione del reddito d’impresa anno per anno come ricavo, secondo il principio di competenza temporale, oppure come plusvalenza da cessione interamente nel periodo di imposta di stipula dell’atto.

 

Come evidenziato dalle Entrate, alla fattispecie, in assenza di una disciplina nei principi contabili nazionali applicabile in via diretta, occorre applicare in via analogica quanto stabilito dall’OIC 12 (“Composizione e schemi del bilancio d’esercizio” - versione dicembre 2016), in merito alla diversa ipotesi di costi sostenuti dal superficiario per “canoni periodici corrisposti a terzi per (…) la concessione del diritto di superficie su immobili”: l’iscrizione di tali oneri nella voce “B8) Per godimento di beni di terzi”, alla stessa maniera dei “canoni per la locazione di beni immobili” e dei “canoni per la locazione finanziaria di immobili” (paragrafo 65).

 

“Vi è pertanto – si legge nella Risoluzione - una sostanziale equiparazione, dal lato dei componenti di reddito negativi, tra gli effetti contabili prodotti dal diritto di superficie e quelli prodotti dalla locazione; ciò induce a ritenere corretta, dal lato dei componenti di reddito positivi, la rilevazione come “ricavi” (e non come plusvalenza) dei canoni periodici spettanti per la costituzione del diritto di superficie a tempo determinato. Per tali ragioni – concludono dall’Agenzia - nel caso di specie la contabilizzazione dei ricavi in base alla maturazione contrattuale, analogamente a quanto avviene nella locazione, deve ritenersi corretta (…) Ai fini IRES, il corrispettivo conseguito da ALFA per la costituzione del diritto di superficie a tempo determinato, contabilizzato secondo la maturazione contrattuale, concorre alla formazione del reddito d’impresa della Società come ricavo (e non come plusvalenza) così come imputato in bilancio, in coerenza con il principio di derivazione rafforzata recato dall’art. 83 del TUIR”.

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